在北京买房是很多家庭的头等大事，不少人冲着价格优势，选择购买暂时没有房产证的拆迁安置房。可这类房屋交易周期长，最怕中途生变 —— 房主突然离世，继承人之间因遗产起纠纷，买房人付了全款、住了房屋，却迟迟过不了户，甚至面临钱房两空的风险。最近，北京市门头沟区人民法院调解结案的一起房屋买卖合同纠纷中，北京解民忧律师事务所张云飘律师代理购房者一方，帮助当事人敲定了明确的过户方案，困扰 8 年的产权难题终于落地。

案情回顾

本文所有当事人均做化名处理。 2017 年，家住通州区的林晓燕看中了门头沟区石泉砖厂片区一套两居室拆迁安置房，房主为赵广生。因为是拆迁安置性质的房屋，当时尚未办理不动产权证书，售价比周边商品房低不少。通过房产中介居间介绍，双方正式签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价款 190 万元；林晓燕先行支付 185 万元购房款，剩余 5 万元作为尾款，待房屋具备过户条件、双方完成产权转移登记当日再行支付。

合同签订后，林晓燕按约付清了绝大部分房款，赵广生也交付了房屋钥匙。林晓燕一家人装修后入住，本以为等房产证下发、补齐尾款完成过户，这件事就能圆满收尾，没料到意外先一步到来。

2022 年 3 月，赵广生因病去世。更棘手的是，赵广生有两段婚姻：与前妻育有一女赵雅雯，常年定居国外；与现任妻子李素芬再婚，李素芬还带有一子李浩宇，家庭继承关系十分复杂。老人离世后，几位继承人因遗产分割先后两次对簿公堂，这套早已售出的房屋也被牵扯进继承纠纷中，没有任何继承人愿意出面配合林晓燕办理过户手续。

一边是已经居住多年的房子，一边是继承人互相推诿、过户遥遥无期，林晓燕陷入了极大的被动：房款几乎全额支付，房屋实际由自己使用，但没有产权证，房子始终不算真正属于自己。多方沟通无果后，她找到北京解民忧律师事务所张云飘律师，希望通过法律途径解决过户难题。

办案思路

接手案件后，张云飘律师第一时间梳理了全案时间线与法律关系。这类无证拆迁安置房买卖纠纷，核心难点通常有两个：一是房屋尚未完成初始登记，直接主张过户的诉讼路径是否可行；二是房主去世后，责任主体不明确，需要先厘清全部合法继承人。 张云飘律师首先调取了赵广生此前两起继承纠纷的全部卷宗与生效文书，理清了最终的继承格局：经法院生效判决与后续调解确认，赵广生名下三套拆迁安置房的相关权益，最终全部归其配偶李素芬享有；女儿赵雅雯明确表示不对案涉房屋主张任何权利，自愿放弃相关权益，也无需承担配合过户的义务。

在此基础上，张云飘律师制定了 “诉讼确权 + 调解促履行” 的双轨策略：一方面向门头沟区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，将李素芬列为被告，要求其作为遗产继承人继续履行合同义务，配合办理房屋产权登记与过户手续；另一方面主动对接对方代理律师，释明法律关系与利弊 —— 房屋买卖行为发生在赵广生去世前，合同合法有效，购房者已支付绝大部分房款并实际居住多年，即便法院判决，继承人依然要履行过户义务；反而通过调解明确流程节点与费用承担，双方配合推进，能大幅缩短时间、减少诉累。

“这类案件硬走判决也能胜诉，但后续要经历首次办证、强制执行等多个环节，前后可能耗一两年。调解可以把每一步的时间、费用、责任都写清楚，当事人能更快拿到房产证，性价比高得多。” 张云飘律师说道。

调解结果

在门头沟区人民法院的主持下，双方最终自愿达成一致调解方案，法院出具民事调解书予以确认：

第一，李素芬于 2025 年 10 月 31 日前，办理完成案涉房屋的所有权首次登记手续，也就是先将不动产权证办理至自己名下；

第二，李素芬在取得不动产权证书之日起 10 日内，配合林晓燕办理房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至林晓燕名下；

第三，房屋首次登记与转移登记产生的全部税费、手续费用，均由林晓燕承担。 同时双方也当庭确认，林晓燕预留的 5 万元购房尾款，可与她垫付的登记费用按实际金额抵扣，多退少补。 拿到调解书的当天，林晓燕悬了好几年的心终于落了地：“住了快 8 年的房子，终于能真正落到自己名下了，多亏张律师专业又高效的代理，帮我省了太多麻烦。”

北京解民忧律所张云飘律师专业点评

结合这起典型案件，张云飘律师针对拆迁安置房买卖的高频风险，进行了通俗的普法解读：

其一，无证拆迁安置房买卖合同合法有效，但履行风险极高。很多人误以为 “没房本的房子不能买卖，签了合同也无效”，这是典型误区。只要是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，拆迁安置房买卖合同就是合法有效的。但这类房屋最大的风险不在于合同效力，而在于履行周期长，期间房主反悔、去世、房屋被抵押、一房多卖等状况都可能发生，购房者维权成本会大幅增加。

其二，房主去世后，购房者有权起诉继承人要求继续履行合同。房屋买卖合同的约束力，会随着遗产继承一并转移给继承人。继承人在继承遗产的范围内，有义务继续履行被继承人签订的合法合同。购房者可以将全部法定继承人列为被告，起诉要求配合办理过户，这是有明确法律依据的。

其三，此类案件优先选择调解，履行效率远高于判决。拆迁安置房的过户通常要走 “初始登记到继承人名下→再转移登记到购房者名下” 两步流程。如果走判决程序，对方不配合还需要申请强制执行，全流程耗时久、环节多。而调解可以明确约定每一步的时限、费用承担、违约责任，双方配合推进，能大幅缩短过户周期，对购房者而言是更高效的维权路径。

普法提醒

张云飘律师也提醒广大购房者，购买无证拆迁安置房务必谨慎：签约前务必核实拆迁安置协议、房主家庭结构与婚姻状况，确认产权清晰；尽量预留较高比例的尾款，待过户完成后再支付；所有合同、付款凭证、沟通记录都要完整留存，这些都是出现纠纷时的核心证据。如果遇到房主离世、继承人不配合的情况，不要拖延协商，尽快咨询专业律师，通过诉讼固定自身权利，避免合法权益受损。