在二手房交易市场里，常年流行一种 “空手套利” 的炒房套路：中间人低价和房主签下购房合同，不办理产权过户手续，转头自行寻找新买家，由原房主直接和新购房者过户，靠着省去一次过户税费赚取房屋差价。不少人觉得这种操作只是私下协商，双方白纸黑字签了合同就受法律保护，稳赚不赔。

江苏无锡某区法院就审结了一起典型案例，投资者签完买房协议后，房主绕开中间人直接和购房者成交，投资者起诉索要十几万差价、中介费、律师费，不料法院直接认定案涉房屋买卖合同因规避国家契税归于无效，绝大部分诉讼请求被依法驳回。本案被告李明（化名小李）的代理律师为北京解民忧律师事务所乐祥立律师、实习律师吴帆，接下来结合本案判决，用老百姓听得懂的大白话拆解此类 “避税赚差价” 交易的法律风险。

案件概述

本案原告刘大化名小刘，常年关注二手房短线套利生意。2025 年 6 月，小刘看中无锡某区一套住宅，和房主小李在中介叶女士撮合下，于 6 月底签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交总价 90余万元。从合同内容能明显看出，小刘签约的目的根本不是自住：双方在同日另行签署补充协议，明确约定小刘不用立刻办理房屋过户，由小刘全权对外挂牌找新买家，小李必须无条件配合后续新客户的评估、贷款、网签、过户，甚至要配合开通大额银行卡、质押相关证件；等小刘找到下家成交、购房贷款打到小李账户后，小李只留下 3 万元固定房款，剩余多出的房款全部结算给小刘，中间差价就是小刘的收益。

签约当天，小刘按约定转给小王 2.5 万元购房定金，同时向中介叶女士支付 3 万元居间服务费。没过几日，小刘通过房产渠道成功物色到实际购房者小陈，三方敲定最终成交价 107 万元，整套房源前后差价高达 16.5 万元，扣除各项成本后小刘原本可净赚十多万。为顺利推进过户，小刘还主动垫付了本该由房主小李承担的 1.1万余元中介服务费，直接转账至房产经纪平台。

眼看交易即将落地，小李却临时反悔，不再配合小刘办理任何手续，悄悄绕开小刘，单独和购房者小陈对接，私下完成全部房屋过户、交房手续。2025 年 7 月底，小李仅仅把当初收取的 2.5 万元定金原路退还小魏，对于十几万差价、各类费用只字不提。忙活近一个月一分钱收益没拿到，反倒自费四万多元，小刘一纸诉状将小李诉至无锡市锡山区人民法院，提出四项诉求：解除双方购房合同、索要 13.5 万元房屋差价损失、赔付合计 4.1万余元两笔中介费、承担 1 万元律师费及 400 元保全保险费。

收到传票后，房主小李委托北京解民忧律师事务所乐祥立律师、实习律师吴帆出庭应诉，庭审中代理律师提出核心抗辩：原告小刘签订购房合同的目的并非自住，而是借不过户转手卖房的方式规避二次交易契税，违背国家税收法规与公序良俗，涉案买卖合同应当认定无效，原告主张的差价、违约金、律师费均没有合法依据。

法院判决

法院结合微信聊天记录、转账凭证、居间协议、存量房买卖合同等全套证据，完整还原交易模式：小魏和小王签约只是形式上的买卖，实际不发生房屋权属变更，后续直接由原房主和终端买家过户，刻意跳过一次产权转移流程，从根源上逃避本该缴纳的契税，该交易形式损害国家税收利益。 依据《民法典》《契税法》相关规定，法院作出最终判决：

原被告签署的《房屋买卖合同》及补充协议因规避法定契税、损害国家利益，整体认定无效；小王仅需返还小魏代为垫付的、本应由房主自行承担的中介费 11770 元；驳回小魏主张的差价损失、3 万元居间费、律师费、保全保险费等全部其余诉讼请求；案件受理费、保全费大部分由原告小魏自行承担。





律所点评

结合本案判决结果，北京解民忧律师事务所乐祥立律师、实习律师吴帆从实务角度分三点普法解读： 第一，“不过户倒房赚差价 = 避税，合同直接无效”。根据我国《契税法》，房屋产权发生实质性转让就必须依法缴纳契税，本案 “签合同不过户、原房主直过户下家” 的操作，本质是刻意规避一次交易的契税缴纳，属于违背法律强制性规定的行为。按照《民法典》第 153 条，违反法律强制性规定、损害国家税收利益的民事法律行为无效，合同无效后约定的违约赔偿、差价分成条款一并作废，投资者想要依据合同索要差价自然得不到法院支持。 

第二，垫付费用分性质，不能全部让房主买单。小刘一共支出两笔中介费：3 万元是他和中介叶女士私下约定、用于原被告初次签约的服务费，因主合同无效，该笔费用属于原告自主支出，只能自行承担；1.1万余元是替房主垫付的、小李和小陈交易项下的法定中介费，这笔钱款本该由房主自行支付，所以法院判令房主返还。 

第三，合同无效后，违约条款随之失效。补充协议中约定的 “违约方承担律师费、中介费” 是依附有效合同存在的条款，主合同被认定无效，违约责任约定同步失去法律效力，原告主张的律师费、保全保险费没有合同支撑，法院不予保护。

避坑总结

结合本案，乐祥立律师提醒广大购房者、房产从业者，三种常见避税操作全是法律陷阱，千万别碰：空签购房合同不过户，转手赚差价：就是本案交易模式，看似省税费赚差价，一旦房主跳单、市场行情变动，合同直接被判无效，投入的中介费、定金大概率打水漂；阴阳合同低价报税：网签合同写低价避契税，私下签高价协议，被税务部门查实后要补缴税款、滞纳金，严重的涉及行政处罚；假赠与真买卖：以亲属赠与名义过户规避税费，后续卖方反悔、房屋被查封，买方无法保障产权。

普通老百姓买房务必按正规流程办理过户、依法缴税，想要投资二手房也要走完完整产权变更手续，任何以 “避税省钱” 为噱头的变通交易，看似占便宜，实则暗藏合同无效、钱房两空的巨大风险。

结语

贪图省税赚快钱，最后竹篮打水一场空，本案就是鲜活的教训。房产交易涉及大额资产，所有变通避税的 “野路子”，本质都是触碰法律红线。遵守税收法规、规范签约过户，既是守住自身财产安全，也是维护正常的房产交易秩序。